我們欠鄭州一個大平層

時間:2020-05-11    來源:微信網


我們欠鄭州一個大平層


在鄭州,大平層依舊是小眾的,聊大平層依舊是孤獨的。驚喜的是今年聽到了更多大平層的聲音,有已交付項目建業天筑口碑的不斷夯實,有在售項目瀚海觀象、美廬灣的持續熱銷,有新項目未來天奕、嘉里中心的坊間熱議。

星星之火可以燎原,但什么是大平層,始終缺乏準確的定義,今天就以鄭州為例,講講大平層的必備10要素


1、大面積

這是大平層的核心指標,整個社區的戶型面積必須要大,大面積意味著高總價高門檻高圈層,意味著可能的闊綽功能空間,在鄭州這個城市大面積的定義為社區160㎡起步

符合此標準的社區有:瀚海晴宇(90㎡復式小產權不算)、瀚海觀象、美廬灣、未來天奕、紫藤公館、嘉里中心


2、大尺度

大面積不一定是大尺度,同樣200㎡你是做5房還是做3房,背后折射的是操盤人的心態和魄力,你究竟是想引領市場還是迎合市場?

同樣190㎡房子,選擇5房的與選擇3房絕對是兩種截然不同的資金實力和生活理解,就像15萬預算,你是買輛斯柯達還是勞力士?

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中原壹號院第一版戶型,190㎡本是三房設計,后來考慮到市場接受度及銷售壓力被迫改為4房,這也為如今的190㎡滯銷埋下了伏筆,畢竟置業觀念會隨著城市發展而改變,與其迎合不如引領。


符合此標準的有:瀚海晴宇、建業天筑(89平一房子母套是驚喜)、瀚海觀象、美廬灣、未來天奕、嘉里中心


3、超前的外立面

一個真石漆為主的外立面社區無法稱之為大平層,大平層往往伴有城市地標的副功能,是城市的顏值擔當,猶如深圳灣壹號之于深圳灣、湯臣一品之于陸家嘴、蘇州IFS之于金雞湖,瀚海晴宇之于鄭州。大平層的外立面必須是純干掛石材起步、太空鋁板優之、玻璃幕墻更佳。


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符合此標準的有:瀚海晴宇、建業天筑、瀚海觀象、美廬灣、未來天奕、嘉里中心、東潤泰和


4、成品交付

無成品不豪宅,開發商在毛坯交付的領域已玩到極致,下一個戰場是成品交付。且本身大平層貫徹的就是房子是用來住的不是用來炒的,以居住舒適度為核心,成品交付會帶來社區入住率的指數級提高,也能避免陸續裝修對入戶大堂和電梯間的破壞。北龍湖雖然不屬于大平層,但本身也隸屬于頂豪區,區域內毛坯交付項目滯銷明顯,側面也證明了塔尖人物對成品交付的青睞。

有件事不得不吐槽,推廣語從最初的精裝、到恒大的豪裝,以及現在的奢裝,各開發商都在窮盡詞匯描述自身項目的裝修,太過夸張的詞匯反而拉低了項目的性格,遠不如一句成品交付簡潔有力。

符合此標準的有:建業天筑(梁志天)、瀚海觀象(邱德光)、美廬灣(SCDA)、未來天奕(李瑋珉)、紫藤公館(唐忠漢)、嘉里中心(未知)


5、真實落地窗

床前月光,全靠落地窗,落地窗現已成為改善人群的剛性需求,鄭州人民進售樓部的第一句問候就是“你們這里是落地窗嗎?”落地窗為何如此受熱捧,那是只有感受過才能明白,穿過幽暗的歲月,終于等到陽光打進來,會有一種被陽光徹底洗滌以致重生的感覺,我想這就是建筑藝術對生活的最好詮釋。


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鄭州有很多偽落地窗,或是陽臺位置全落地,或是臥室位置將窗戶做大,目前只有一個真實落地窗項目,那就是美廬灣,董叫獸有位老家的富親戚,手握600萬現金,揚言要買鄭州最好的房子,要求學區、現房、大品牌、成熟地段一應俱全,帶著奔波了一天仍未找到匹配項目,最后一站碰碰運氣去看美廬灣,當他看到樣板間的挑空落地窗時直接被震撼,之前的所謂要求統統拋之腦后,現場繳齊首付訂房,一見美廬終身誤,落地窗的殺傷力可見一斑。


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為何鄭州之前落地窗項目如此至少,這有深刻的歷史原因

1)純落地窗會占用承重墻的位置,必須用圓柱替代,而北方講究室內空間的方正,對柱子是萬萬不能接受的

2)曾經鄭州以高容積率項目為主,即使低容積率也是全洋房設計,樓間距普遍較低,多數在40米以內,落地窗的設計室內隱私無法保證

3)落地窗對玻璃要求較高,隔音隔熱隔紫外線統統要達到國家標準,玻璃成本高,而之前房價低,不適用高成本玻璃

4)每個城市建筑規范不同,在鄭州想突破承重墻的設計公關難度較大,極少項目愿意冒此風險

符合此標準的有:美廬灣(鄭州最徹底的落地窗)、未來天奕(還未呈現)


6、出色層高

相比于別墅的橫向發展占據更多土地資源,大平層則是不斷向上拔起,層高也順帶成為其核心優勢,出色的層高可以減少室內空間的壓抑,有效緩解家庭矛盾。

購置豪宅與其說是占有xx平方不如說是擁有xx立方,因為世界本身就是多維的,拋開理念不談,更高的層高意味著同等面積更多的成本投入(更多的鋼筋、水泥)。在鄭州大平層層高的及格線是3米,3米1良好,3米2是優秀,3米3則是卓越。

符合此標準的有:瀚海觀象(3米36)、建業天筑(3米3)、瀚海晴宇(3米15)、美廬灣(3米15)、未來天奕(3米15)、紫藤公館(3米1)、東潤泰和(3米1)、嘉里中心(3米)


7、震撼大堂

在上篇洋房與大平層優勢對比的文章中,已經分析過大堂的優勢,在鄭州大堂分為4檔:

1)無大堂,與其說是大堂,更不如說是一樓的公共走廊,多見于老洋房;

2)凸出來的大堂,這種大堂面積有限且層高不會超過2樓,多見于傳統高層和北龍湖洋房;

3)挑空大堂,這類大堂會導致一二樓成為非標準戶型,雖然足夠高但依然不夠大,多見于目前的大平層;

4)架空大堂,什么是一樓二樓,這里壓根沒有,直接犧牲一二樓全做成大堂,效果極為震撼,犧牲幾千萬的貨值對開發商來講是實實在在的損失;


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8、會所生活

對于大平層,會所生活是標配,鄭州的社區會所始于天筑鼎盛于觀象,關于會所的合理配置鄭州各豪宅始終在探索,作為在鄭州對會所生活研究最深的董叫獸略有心得,以下5點是標配:

1)餐飲,無需外賣在會所食堂即可擁有一份星級自助餐,比如天筑的早餐胡辣湯;

2)餐包,招待重要的朋友巴奴太平民喜來登太婚宴,唯有社區會所剛剛好;

3)健身,為何一次次的健身計劃都流于形式,除自身的懶惰外離家太遠也是關鍵阻礙;

4)游泳,會所全部的運營都是圍繞著泳池,代表了開發商對項目的魄力和投入;

5)書店,這是會所的精神升華,放下手機、品一杯茶、看一本書,暫時忘記釘釘的叮叮;

6)咖啡廳(茶飲),生活中有太多不方便帶入家中的朋友,作為懂你的開發商理應設置一個咖啡廳化解此尷尬;

符合此標準的有:建業天筑(鄭州最成功的會所)、瀚海觀象(鄭州最大的會所)、紫藤公館(最合理的會所)、瀚海晴宇(最孤獨的會所)、美廬灣(最具藝術的會所)


9、對視野的占有

大平層的核心競爭力就是對優質視野的占有,買這套大平層只為將此無敵視野納為己有,這也是為何深圳灣板塊的豪宅只講總價不談單價,對于土豪,最關心的是多少總價才能將此視野擁有,大平層的視野分為三類

1)海景或江景,例如深圳灣壹號、湯臣一品

2)森林或綠化,中信紅樹灣

3)城市的霓虹,仁裕濱城、建業天筑


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10、物管服務

大平層,一半是建筑一半是服務,建業天筑的口碑與貼心的物管服務高度相關,大平層需要“多管閑事”的物業公司,而增值服務的主戰場就是會所,多一些場景才可能多一些服務,我想這是永威、康橋、瀚海物業下一堂必修課

大平層是城市發展的必然產物,城市發展量級不足,大平層必然小眾。


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